一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義 

近些年，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模以及增速上都處于一個(gè)前所未有的水平。對(duì)于整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)有又非常顯著的影響和帶動(dòng)。土地增值稅的籌劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說有著非常重大的意義。土地增值稅實(shí)施的稅率是百分之三十至百分之六十的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。房地產(chǎn)業(yè)銷售的增值額越來越高，所需要交納的土地增值稅額也會(huì)變得越來越多。 

由于這種趨勢(shì)會(huì)在一定程度上約束房地產(chǎn)企業(yè)囤地以及炒地，代售等行為，有效的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)往良性發(fā)展的道路上前行，科學(xué)合理的配置土地所得的增值收益，進(jìn)一步帶動(dòng)水泥、鋼鐵、建筑以及裝修等等關(guān)聯(lián)性較高的企業(yè)投資減少，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅最為主要的納稅人，其在土地項(xiàng)目上的開發(fā)和日常的經(jīng)營管理中，而對(duì)于稅收，特別需要對(duì)土地增值稅收進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理的制定價(jià)格，并且多開發(fā)部分剛性需求的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，價(jià)格制定要合理，便可以免于繳納土地增值稅，減少?zèng)]有必要的稅收支出。除此之外，還能夠滿足普通市民的剛性需求，也可為房地產(chǎn)企業(yè)取得更多的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的推進(jìn)有著巨大的作用。 

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

    （一）合理的利用稅收政策 

（1）普通的住宅稅收優(yōu)惠政策。因?yàn)橥恋卦鲋刀愡m合于四級(jí)超率累進(jìn)的稅率，存在著極其明顯的稅率跳躍限制點(diǎn)，并且還具備有普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅增值率，其還有低于百分之二十免于征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。而想要開發(fā)產(chǎn)品就要有符合地區(qū)所規(guī)定的普通住宅，企業(yè)可以通過某些相關(guān)的定價(jià)策略，讓該項(xiàng)產(chǎn)業(yè)增值率逼近但是少于百分之二十。以此來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的利潤最大化。除此之外，在銷售價(jià)格已經(jīng)確認(rèn)的情景下，可以進(jìn)行測(cè)試計(jì)算，能否通過合理的成本測(cè)算或者是分?jǐn)偟姆绞剑诤侠淼姆秶鷥?nèi)通過部分的開發(fā)成本往普通的住宅傾斜，通過將普通的住宅增值率控制在百分之二十之內(nèi)，可以在很大的程度上保證其所享有的免稅政策。這是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法之一。 

（2）學(xué)會(huì)合理利用清算時(shí)間籌劃。我國的土地增值稅實(shí)行預(yù)先繳費(fèi)后清算的方式。因此，房地產(chǎn)業(yè)要學(xué)會(huì)尋找到征收金額以及清算后應(yīng)該繳納的稅收金額相對(duì)等的平衡點(diǎn)，當(dāng)土地增值率比平衡點(diǎn)高時(shí)，就代表著預(yù)征金額很快就會(huì)低于清算金額。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該盡快的進(jìn)行清算，并加快資金的回籠，減少財(cái)務(wù)危機(jī)。其次，在運(yùn)用此方法時(shí)，最好要依據(jù)真實(shí)的情況進(jìn)行調(diào)整和完善，并且對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)估，以此來保證方案的切實(shí)可信，。才能夠真正的為企業(yè)帶來有效的經(jīng)濟(jì)效益。于此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算稅收成本時(shí)需要最為完整，并且要求其成本的結(jié)算要能夠進(jìn)行全部的完成，而且還需要獲取到全部的發(fā)票。只有這樣才能夠保障測(cè)算扣除的完整，并切實(shí)的保障土地增值稅稅額的最低化。企業(yè)要通過對(duì)土地增值稅收清算以及稅款支付的時(shí)間在清算對(duì)象結(jié)算全部完成時(shí)，在發(fā)票取得下一季度之前，房地產(chǎn)業(yè)要能夠?qū)⑺枚悈R算清繳。 

（二）通過費(fèi)用的轉(zhuǎn)移來籌劃 

依照當(dāng)前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)管理的過程當(dāng)中所產(chǎn)生的“管理費(fèi)用”以及“銷售費(fèi)用”和開發(fā)項(xiàng)目間接費(fèi)用，尚且還不能進(jìn)行較嚴(yán)格的劃分。而在真正的工作上同樣存在著交叉難以區(qū)分的情況，這就在一定程度上為企業(yè)成本的開發(fā)給予了相應(yīng)的空間。在進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⑦@些相互交織又難以區(qū)分的費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)的支出當(dāng)中。 

比如，可以通過總部或者是區(qū)域的某些費(fèi)用作為咨詢的服務(wù)費(fèi)用分配于各個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，以此來增加項(xiàng)目所需要的開發(fā)成本金額。或者，通過會(huì)議或者是制度等形式，科學(xué)有效的對(duì)公司的內(nèi)部管理框架進(jìn)行調(diào)整。不過值得注意的是，對(duì)于轉(zhuǎn)移費(fèi)用來說，一定要有依據(jù)，要合理并合乎法規(guī)，不能僅僅是為了取得減稅和虛假增加開發(fā)費(fèi)用的目的，就給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。這是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法之一。 

（三）合理的增加扣除項(xiàng)目資金進(jìn)行籌劃 

據(jù)法律規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅項(xiàng)目相關(guān)的扣減資金時(shí)，需要根據(jù)有關(guān)法律憑證，對(duì)于那些不能夠提供相關(guān)的有效憑證的項(xiàng)目不能允許其扣除。并且還特別的制定了房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期提取費(fèi)用。除了特殊規(guī)定之外，不能進(jìn)行扣減。 

因此，房地產(chǎn)業(yè)需要明白，在消費(fèi)者所能承擔(dān)的范圍之內(nèi)，必須要提高公共設(shè)備的質(zhì)量，還要提高商品房的規(guī)格，并完善商品房的環(huán)境，合理利用成本效果，加強(qiáng)項(xiàng)目資金的扣除量。 

此外，尤其需要注意的是房地產(chǎn)業(yè)所獲得的建安發(fā)票。對(duì)于發(fā)票的備注欄倘若沒有特別的標(biāo)記為建筑服務(wù)所發(fā)生的地縣鎮(zhèn)等的名稱和項(xiàng)目名稱。不能夠允許歸入土地增值稅扣除的項(xiàng)目資金中。 

除此之外，在土地增值稅的清算方面，倘若沒有辦法及時(shí)的獲得有效合法的憑證，那么納稅人可能會(huì)面對(duì)著可扣除風(fēng)險(xiǎn)的情景，也就是說相應(yīng)會(huì)需要交納更多的稅款，并且在以后及時(shí)是獲得了成本的費(fèi)用的相關(guān)有效的依據(jù)，在當(dāng)前的文件上來看，也很難進(jìn)行相關(guān)的土地增值稅的第二次清算扣除。 

所以，倘若在清算的時(shí)候還留有大量的，還未曾真正付款的成本或是已經(jīng)付款但是由于某種原因沒能獲取到正當(dāng)發(fā)票的部分，需要盡快的結(jié)算并且于此同時(shí)盡量努力爭(zhēng)取到提前開回發(fā)票，以此來保障相關(guān)的稅收機(jī)構(gòu)在出示清算交換的建議書之前，讓項(xiàng)目的成本能夠得到足夠的扣除。這是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法之一。 

（四）利用合作建房的稅收政策進(jìn)行籌劃 

合作建房時(shí)某方提供了相應(yīng)的土地使用權(quán)，而另一合作方提供所需要的大量資金。這個(gè)項(xiàng)目以雙方的名義進(jìn)行開發(fā)，合作開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)形式要求雙方之中必須要存在有一方具有開發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)，要根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)，通過合法的途徑，獲取到合法的辦理手續(xù)。 

    下面兩種方式不適合合作建房：第一種是提供土地使用權(quán)，只能收取固定數(shù)額的房屋以及資金，而不承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該認(rèn)為是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同；給予資金的相應(yīng)一方不承擔(dān)經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)只是用于分配固定數(shù)額的房屋或者是收取相關(guān)固定的資金，理應(yīng)認(rèn)為是房屋買賣合同或者是借款的合同。 

對(duì)于以上的兩種情景是必須要按照規(guī)定繳納相應(yīng)土地增值稅收的。這是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的方法之一。 

（五）關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)幕I劃 

房地產(chǎn)業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)程中在很大的概率上都會(huì)接觸到拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}。而拆遷補(bǔ)償往往有三種方式，第一種便是就地安置回遷戶，第二種為異地安置回遷戶，第三種則是支付給拆遷戶相應(yīng)的貨幣金額補(bǔ)償，讓拆遷戶自行安排安置地。 

對(duì)于那些用房產(chǎn)來補(bǔ)償拆遷戶的，補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)該要按照市場(chǎng)的報(bào)價(jià)來計(jì)算。同時(shí)還需要將該項(xiàng)資金記入到拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的開發(fā)成本之內(nèi)。在計(jì)算和估計(jì)土地增值稅的增值額時(shí)，必須要將拆遷補(bǔ)償費(fèi)用作為是開發(fā)成本，作為加計(jì)扣除基數(shù)房地產(chǎn)業(yè)記入百分之二十扣除的基本數(shù)額。 

拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出要重點(diǎn)關(guān)注拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)，保管好支付相關(guān)憑證普遍具有比較多的資金，房地產(chǎn)企業(yè)在和拆遷戶簽訂相關(guān)的拆遷補(bǔ)償合同時(shí)必須要想房地產(chǎn)企業(yè)討要相關(guān)的收據(jù)和字據(jù)，否則不能在土地增值稅前扣除。不然不能夠記入開發(fā)的成本。這是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法之一。 

（六）會(huì)計(jì)核算方法的選擇籌劃 

房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)成本以及費(fèi)用上的確認(rèn)和會(huì)計(jì)核算方法相互結(jié)合并加以使用。比如，對(duì)于所發(fā)出的存貨成本的計(jì)算方法，固定資產(chǎn)的計(jì)算方法等等，企業(yè)需要增加其相應(yīng)的扣除金額的方法。 

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加速折舊法來計(jì)提折舊，其是根據(jù)稅收法的規(guī)定由房地產(chǎn)企業(yè)自行選擇，此可以增加相應(yīng)的開發(fā)成本并且還能將自發(fā)的費(fèi)用減少到增值數(shù)額，以此來達(dá)到降低增值率的目的。 

總而言之，因?yàn)橥恋卦鲋刀愒诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)中占有較大的比重，它稅率高、稅負(fù)重，對(duì)土地增值稅的籌劃就顯得更加重要，在這樣的市場(chǎng)大背景下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說做好執(zhí)行土地增值稅的籌劃具有極其深遠(yuǎn)的意義，能夠在一定程度上減輕土地增值稅不必要的支出，也能相應(yīng)的減輕房地產(chǎn)企業(yè)的收支負(fù)擔(dān)。以此來為企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展。

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